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    移民内参 购买澳洲房产的方法 通过私人买卖购置澳洲房产

    通过私人买卖购置澳洲房产

    发布时间:2018-06-08 复查时间:2019-11-04 1598

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    双方达成的买卖意向,一般需以书面的形式确定,并且买方需支付一部分的定金,一般在一周内卖方准备正式的合同,并经双方签字生效。如果卖家同意,合同可以有附加条款,比如约定贷款没批下来的情况下延长过户时间或者终止合同、房屋检验不合格合同失效等等。签完合同后,买家有3.5个工作日的冷静期(各州规定不同,西澳购房没有冷静期),买家可以在这段时间安排房屋检查或者办理贷款,如果觉得房屋有问题,可以及时取消合同,不至于损失太多。

    通过私人买卖购置房产

    私人之间买卖澳洲房产一般是二手房交易时所采用的转让方式。所谓私人之间的买卖,并非指私人之间的直接交易,而是指房屋所有人委托房产中介与有意向的买方商谈,确定转让价格和其他的一些附加条件,最后双方达成买卖意向的一种方式。通过这种方式购买澳洲房产,买家不知道有多少其他人向业主报过价,以及金额是多少。
     

    对房产做出出价 

    如果卖家委托房产中介出售澳洲房产,你需要通过签订买卖合同的方式向房产中介出价,房产中介一般会把你的出价拿给卖家看。如果卖家不是委托代理出售房产,你可以直接向卖家出价,商量价格及合同条款。
     
    建议买家在签订出价合同的时候设置一个有效期,即过了某一日期,出价就失效,通过这种方式可以了解卖家是否接受了你的出价。
     

    什么是有附加条件的出价? 

    通过私人买卖购置房产可以跟卖家约定在特定情况下交易,比如
    1. 如果贷款没批下来的情况下延长过户时间(最好写明通过哪家贷款机构办理贷款)
    2. 买家把现有澳洲房产卖出后才能购买房产
    3. 必须完成房产检查和白蚁检查
     
    注意:拍卖会上购买房产通常不可以有附加条件(比如延长过户时间),除非卖家同意。
     

    怎样决定出价金额? 

    决定出价金额往往很难,你可以选择通过以下两种方法出价:
    1. 报一个你能接受的最高价
    2. 报一个低一点的价格,谈判时候一点一点加价。如果卖家收到了很多买家的出价,可能直接接受其他人的出价,不给你机会讨价还价。
     

    卖家可能因为其他原因拒绝买家出价,而不是价格原因,包括出价时候提出的附加条件。比如你出价时候要求延长过户时间,而其他的买家跟你的出价差不多,但是可以按照卖家要求的过户时间,这时候卖家有可能拒绝你的出价。有必要可以选个买家代理替你跟卖家讨价还价,他们的服务是收费的。


    与卖家讨价还价 

    如果卖家不接受你的出价,可能会问你是否再再加价。通过商谈,卖家代理会尽量达成买卖双方都能接受的价格以及条款,促成交易。商谈可能包括:
    1. 口头出价(但只有书面出价才能当做合同);
    2. 多个买家出价,卖家代理跟这些买家进行沟通,尽量为卖家达成一个最高价;
    3. 确定一个过户时间,通常为签完合同后的30.90天;
    4. 确定一下出售的房屋里都包括什么,不包括什么,比如洗碗机。
     
    如果你通过书面出价,一定要确保合同里包含以下信息:
    1. 你的出价;
    2. 你觉得足够长的过户时间;
    3. 你想要求的其他条件,比如贷款没批下来的情况下延长过户时间或者终止合同、房屋检验必须合格等等;
    4. 房屋里包含的物品也属于买卖的一部分(合同中有写这部分的空格),如果没有写清楚,过户的时候很难划分这些物品的所有权归谁所有。
     

    买家支付定金 

    当你通过书面出价后,卖家会要求你支付定金,分为两种情况:
    1. 全额支付,或者
    2. 先象征性付一点,合同里规定择日付清剩下的定金。
     
    如果卖家不接受你的出价会将定金退给你。如果卖家代理替业主卖房,你要把定金支付给卖家代理,钱会存在信托账户中,或者转到律师/过户师的信托账户中,直到过户那天,卖家才能取出。
     
    如果卖家没有委托卖家代理出售房产,这时候
    1. 你把定金直接付给卖家,卖家必须将定金转给他们的律师/过户师,或者你和卖家将定金联名存在特殊账户中;
    2. 卖家的律师或过户师会保管定金,直到过户那天,卖家才能取出。
     
    如果你授权,卖家可以提前取出定金,这种情况下,合同必须是没有附件条件的,而且你要认可卖家提供的债务证明,合同签订后的28天内你不可以授权买家收取定金的。

    通过私人买卖购置房产流程 

    1. 实地看房且审査Section 32 Statement(卖家声明)以及购房合同
    购房者可以在指定的时间内前去看房,如果对此物业满意,可以要求房东提供卖方声明及卖房合约。大部分购房合同中已经包含了卖方声明。
     
    2. 向澳洲的海外投资审核委员会FIRB提出购房申请(如适用)
    如果购房者不是澳洲公民或澳洲永久居民,则需要向澳洲的海外投资审核委员会(FIRB)提交购房申请。如果购房者是澳大利亚公民或永久居民,则不需要这一步骤。根据澳洲目前的海外投资者购房限制,海外投资者必须拥有可以在澳洲居住至少12个月以上的有效签证,才能够购买一套用于自住的二手房。否则,海外投资者只能够购买期房。
     
    3. 签订购房合同
    购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字,并注明出价,交割时间通常为30天到90 天。房东如果同意购房者的出价及其他条件,即可在购房合同上签字。在双方签署后,合约生效。通常在购房者出价时需支付一笔订金表示诚意,可在随后退还。
     
    4. 支付10%的购房定金
    购房者需要在合同规定的时间内,一般为5个工作日或2周,支付购房款的10%作为定金。这笔定金一般会支付到房东的中介或律师的信托账户。
     
    5. 经历冷静期

    6. 交割前验房
    通?;岱⑸诮桓钋耙惶?,房东会邀请购房者前去验房。购房者可以以此机会核对澳洲房产状况是否于合同规定的相符,并通知自己的代表律师是否进行随后的交割。如果在验房时发现严重问题,购房者须立即通知自己的律师咨询并采取的相应措施。

    7. 房屋交割
    澳洲房产交割的当天,购房者需将购房的全款支付给房东,购房者的律师会持合同和房款与房东的律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后可入住新屋。

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