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    对美国房产出价并签订合同

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    发布时间:2018年06月13日 09:05
    复查时间:2019年05月07日 08:30
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    美国的住房交易市场制度非常健全,这也体现在美国的住房买卖合同中。签订购房合同时,一定要根据合同的条款逐一梳理确认,一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。

    购房者的出价

    如果你看中了一处房产,向卖家出价。意思就是你要告诉卖家,你想花多少钱买他的房子。(事实上,如果双方都有代理,这应该是代理之间的对话。买卖双方不直接沟通,除非双方都不使用代理。)

    你的代理会指导你出价多少。代理有两种不同的抬价动机:首先,成交价越高,他们的佣金越多。其次,你出价越高,卖家越容易接受,代理希望房子快一点卖出,他们就能收佣金了。尽管如此,大多情况下代理会建议你的出价比卖方的要求低一点。

    如果你不想麻烦讨价还价,而且认为房子值这个价,也可以出卖方要求的价格。如果你想以更好的价格成交,可以出个比卖家要求略低的价格,或者看看卖家能不能有其他让步,比如承担部分产权变更费,或者对房屋进行一些维修。

    双方签合同

    如果卖家接受你的出价,买卖双方签合同。在你签了合同以后,卖家将房产从市场上撤下来。这样你就不用担心在你检查房屋,进行估价的时候,有其他竞争对手来买房。这保证了你在买家队伍中是第一位。

    大多数情况下,你要使用州里的标准合同。访问州房地产网站下载合同(比如德克萨斯州Texas)。很少的情况下,卖家想用自己编写的合同,尽量劝说他用标准合同。如果卖家很坚决,找个律师检查合同有没有隐藏条款。

    如果你使用买方代理,他们的工作之一就是指导你签合同。无论你是否用代理,自己都要了解。

    防止买到坏房

    你可能担心在房屋检查前签合同,房屋可能有隐藏的严重问题。如果你正确地签合同,你会有一个或多个“退出”条款,让你不受合同的约束,必须购买。如果你签合同时不仔细,可能无论发生什么,都必须买。(如果不买,则损失签合同时交的定金,而且卖家还会起诉你不履行合同。)

    三种可能的“退出”条款是:
    1. 选择费。你可以支付选择费(通常是250美金),允许你以任何理由不买。但是有一个截止日期(5-14天),过了这个期限,你就无权退出了。所以签完合同,支付选择费,立即验房。
    2. 指定维修。合同中规定,发现哪些问题卖家必须承担维修费。
    3. 银行要求维修。标准的德州合同规定,如果银行要求的维修费超过房屋售价的5%,购房者有权退出。银行不愿意给坏房贷款,会要求某些地方必须修理。

    支付保证金

    签合同的时候,你还有支付定金,通常是500-5000美金,表明购房诚意。如果交易成功,定金是用于购买房产的;如果交易失败,一般情况下定金能退。如果购房者违约,定金不退。

    定金由独立的第三方保管,通常是产权公司。一旦签订合同,一定要尽快验房,评估,否则可能损失定金。


    选择产权公司

    产权公司负责三件重要的事情:
    1. 保管保证金
    2. 发布产权保险政策
    3. 处理产权交易的所有文件工作

    最不需要担心的就是费用,大约300美金左右,有卖方支付。


    房屋产权政策

    产权基本上是指你作为房屋所有人的权利。如果你拥有房产,就有这个房子的产权。产权保险保障你的所有权。包括:
    1. 前房主不交房产税
    2. 前配偶对房产感兴趣
    3. 前房主不支付房屋承包商的工程款

    房屋检查

    产权公司和银行都会要求你做房屋检验,就是一张官方图纸,标注房屋的线条和尺寸。有可能从卖家手里得到,他们可能有当年购房时的检验报告副本。但是如果年代太久,产权公司可能要求重新检验。费用大约是400美金,你可以选择在产权交易时支付,而不是提前支付。

    住宅服务合同(又名“保修”)

    * 你可能会感到惊讶,不光电视机有保修,房子也有。修理电气、管道、制冷/热问题,每年300-500美金;也有的按次收费,50-60美金一次上门费。

    * 你可能有疑问,无论你有什么问题,保险公司都说不在服务范畴。他们派来解决问题的当地承包商不是特别专业,甚至不胜任。房屋维修公司的消费者打分是相当糟糕的。

    * 跟合同有什么关系呢?合同上有个地方可以看到卖家是否承担你的保修合同费,有的卖家购买保修合同,让购房者放心购买。 
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