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    美国购房对比银行贷款条件

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    发布时间:2018年06月13日 08:52
    复查时间:2019年05月07日 08:30
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    尽管外国人可以在美国贷款买房,但是我们并不提倡以贷款的形式在美国购置房产。首先,美国银行的贷款流程比较复杂,批复时间很长;其次,美国银行的贷款申请非常严格,需要提交的材料很多都难以备全; 第三,如果以贷款的形式在热门的地区购置房屋,没有竞争力,很难购得称心的房子。因为涨价比较好的地区,房子挂牌出售后,会同时有几个买家竞争购买。所以,如果想在美国好的地区买房,建议您全款购房,不但没有还贷的压力,且在购置房产时比较有竞争力,同时您也可以将全款购置的房屋抵押出去,得到50%左右的贷款额作为其他用途。
    通过上文,你应该已经很清楚地了解自己能贷款多少钱购买美国房产了。一旦银行处理你贷款购买美国房产的申请,查看信用报告,他们就知道能够借你多少。这时候就要坐下来跟银行谈贷款条件了。

    说得更确切一点儿就是,银行知道你每月能够偿还多少贷款。假设你每月能还1000美金,贷款30年会比贷款15年额度更大。根据你的首付款金额,银行会告诉你贷款多长时间,对应多少钱。

    得到银行预审信

    如果一家银行评估你有资格获得贷款,可以给你提供一份“贷款预审信”(表明你已经有资格被批准贷款)。获得“贷款预审信”能够向美国房产中介和卖家表明你是诚心购房,不是随便看看。所以应该从每一个能够给你贷款的银行开一份“贷款预审信”。

    评估不同的选择

    银行可能会至少给你两项不同的、令人困惑的选择。他们通过这种方式赚钱,如果你选错了,可能要付更多的钱。那么怎样评估不同的选择呢?

    固定利率贷款vs. 浮动利率贷款

    在贷款期间内,如果贷款利率不变,称之为固定利率。如果现行利率很低,银行可能会试图让你选择浮动利率,浮动利率在贷款期间内,不断变化。如果现行利率很低,他们不希望你将利率锁定30年,而是希望你选择浮动利率,这样他们以后可以将利率调高。对于不了解的人,银行会将利率做得很吸引人:头两年比现行利率还低,并且告诉你他们会给利率设置一个上限,所以你完全不需要担心利率会高得离谱。

    那么应该选择浮动利率吗?基本上的原则是,选择固定利率,除非固定利率大于10%,这时才选择浮动利率。

    贷款发放点和折扣点

    1. 贷款发放点
    大多数银行给你贷款都会收取费用。基本上就是,他们收你的钱,为了有权利收你更多的钱。这项费用叫做发放点,这项费用就是一个固定的点。一个点的意思就是1%的贷款金额。所以如果你贷款20万美金,银行收你1个点,你需要支付2000美金来获得贷款的特权。这是交割成本的一部分,通常是最大的一部分。你可以将这部分加到贷款中,这样就不用在交割时候立刻支付了。

    不同银行收取的贷款发放点不同,有的银行不收。在你对比不同银行的时候需要考虑的。有的银行收取贷款发放点,但是如果你讨价还价,也可能不收——尤其是他们认为你有可能找其他银行办理贷款的时候。

    2. 贷款折扣点
    如你所知,贷款利率月底越好。很多银行会给你这样的条件:他们给你某个利率,如果你支付一些点数,他们可以权利,取得更低的利率。比如银行给你的利率是7%,如果你付3个点(3%贷款金额),可以享受6.5%的利率。

    贷款折扣点是好条件吗?除非用计算器,否则没办法知道。折扣点是通过购买点数,降低每月还款。所以我们需要算出需要多长时间省下的钱才能够抵消购买折扣点的成本。 

    举个例子:
    没有折扣点的利率是5.5%,有折扣点的利率是5.25%,贷款190000美金,1个点,贷款30年。

    结果是:
    没有折扣点每月还1079美金,有折扣点每月还1049美金,购买点数每月省30美金,前期折扣点的成本是1900美金,购买点数在5.3年之后才是划算的。这意味着,如果你要在这个美国房产里住5.3年,应该购买折扣点。

    购买美国房产时,很多交割费用都能算到贷款里,但是折扣点不能。折扣点的意义(从银行角度来说)就是要在贷款前期多收一点钱。


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